一、渗漏水成因原理
建筑工程渗漏水维修是一项复杂而又困难的综合性工作，他是在现场察看的基础上，通过调查获得多方面资料，结合各种检测方法和工作经验，作出正确原因判断后，根据工程实际可操作的条件，确定终维修方案。
在渗漏水维修过程中，大家都深有体会，大面积出问题情况并不多见，大多数渗漏都发生在细部节点上。下面引用防水手册上的二个渗漏水成因基本原理。
90%―1%原理：近90%的渗漏水问题都出现在仅占整个建筑或结构表面面积不到1%的细部节点部位。
这些细部节点包括：女儿墙压顶、屋面防水层收头、出屋面管道、窗框周边防水、幕墙根部、地下室变形缝等。正是这些不到1%的表面积上的缺陷，造成整个建筑出现各种渗漏水问题。尽管现代建筑在不断发展，但渗漏水问题还将长期存在。
99%原理：99%的渗漏水不是由于材料失效导致的，是与防水设计和施工质量相关。
这里所指材料是指符合国家标准质量要求的材料，而非指假劣材料。设计选材不当、防水构造设置不当、施工细部处理不当才是导致渗漏水现象的主要原因。
二、渗漏水情况调查
1、了解情况
在进行现场察看前，应详细了解原设计说明、施工图、相关部位材料情况、该部位结构施工和防水施工情况、历次维修情况。
2、现场察看
目测检查
目测检查的要点必须、深入，与渗漏部位相关的所有部位都必须认真仔细地检查。在对相关区域检查的基础上，对细节部位要近距离检查，如天沟、水落口、泛水、出屋面管道等。检查的工具包括照相机、卷尺、小铁锤等。
无损检查及仪器辅助检查
无损检查方法有很多，根据需要可以进行蓄水试验、外墙淋水试验等。
利用仪器检查在国外比较普遍。红外线成像仪利用温差成像色差可以判断潮湿与干燥区域的分布；声波检测仪通过橡皮锤敲击测试部位，通过回声判断空鼓或卷材脱开情况；磁场检漏仪利用电磁波判断卷材下面潮湿区域等。
破坏性检测
必要时通过破坏性检测，除去表面障碍物，以直观的方法判断渗漏部位或渗漏路径。如凿开屋面刚性保护层、割开局部防水层、对混凝土进行钻孔取芯判断裂缝状况等。
三、一些基本常理
1、水不仅受重力影响有向下移动的性能，同时还有平面流淌的性能。
2、普通水泥砂浆、大多数的面砖无机勾缝材料、混凝土的微裂缝等，在毛细作用下，其渗水或吸潮会比预想的严重。
3、除了可外露使用的防水材料外，一般防水材料在外露环境下老化速度相当快。即使表观情况很好的玻璃胶、结构胶，在一定年限后，也会产生脱胶、开裂等现象，也就是说，从长期使用来看，打胶是不可靠的，特别是质量较差的胶。
4、无论是屋面、地下室、外墙面，受温差变化影响产生的变形量足够使结构的某些部位被拉开，这些在结构完成后一二年内被拉开的小裂缝，在整个建筑生命的过程会随着温差变化而不断地扩大或闭合。如果结构设置了变形缝，或墙面设置了分格缝，变形会多地集中在这些预设置的缝上，但也不会因此完全避免不会发生缩胀变形裂缝。
5、地下室渗水不一定只发生在地下水位以下部位，潮湿土壤中的水分也会通过毛细作用，从混凝土裂缝或疏松混凝土的毛细孔渗入室内，造成墙面湿迹现象。
6、下雨不漏而停雨后渗水的原因主要是，从进水点到室内渗出点之间存在可蓄容水量较大的材料。当下小雨时，进入墙体的水较少，后通过蒸发扩散，在室内不会产生明显的湿迹。当进水量较多时，特别是雨后太兰考温照射下，蓄在材料中的水分会迅速扩散，造成表面水分来不及蒸发而出现湿迹。
7、青瓦、砖墙、砂浆、混凝土等材料都具有一定的透水性，只是渗透性能有大小差异。如果混凝土迎水面不设置防水层，水分会通过混凝土的毛细孔进入地下室内。以8米水压、250mm厚混凝土板、P6抗渗等级（3.39×10－9cm/s）、每100m2在24小时内理论计算渗透量可达到9.2kg。为什么平时我们没有看到渗水现象，主要由于墙体材料均匀吸水及均匀扩散，使得室内墙面没有表现出明显的色差，水分连续蒸发，以至看不出集中的渗水现象。
8、冷凝水现象无法采用防水材料得到改善和解决，只能通过减少墙体与空气的温差、减小空气的相对湿度、加强通风等方法解决。